Жилищные мечты и суровая реальность
У автора этих строк есть давнее хобби: наблюдать за рынком квартир. Ещё свежи в моей памяти те славные времена, когда однушку в Забайкалье можно было приобрести за 1,7 млн рублей!
Среди предложений на «Авито», которые «висят» в продаже уже год, есть одна двушка с отличной планировкой, в центре, высокий этаж, окна на юг. Единственный минус – дорого. За год её стоимость с 7,5 млн возросла до 8,5. Один квадратный метр – 184 тысячи рублей! А может, ну её? Лучше частный дом? Там квадрат по 50–70 тысяч рублей…
Точно так же думали и другие забайкальцы, решаясь в 2023 году не только мечтать о своём жилье или расширении площади, а делать реальные покупки. Что происходит с жилищным рынком, и какие перспективы по строительству домов нас ждут в ближайшие месяцы? Об этом шла речь на круглом столе, организованном по инициативе информагентства «Чита.Ру».
Ещё одна примета времени – политика Центробанка, который увеличил ключевую ставку до 16%. Выросла стоимость кредитов во всех коммерческих банках. Ужесточены условия выдачи ипотек, повышен размер первоначального взноса. А ещё банки от застройщиков теперь просят комиссии за льготные ипотеки, что отразилось на цене квартир.
Всё выше и выше
Этот заголовок мог бы охарактеризовать рост цен на жильё в Забайкалье, но он отражает и график ввода жилья в 2023 году.
Подводя итоги работы отрасли, ведущий круглого стола Андрей Козлов привёл данные, по которым темпы ввода в эксплуатацию жилья бьют рекорды. Да, эта информация предварительная, от сайта «Дом.рф». В 2023 году в Забайкальском крае построено 380 тыс. кв. метров жилья. Такого ввода не было со времён СССР. До этого вводили 252 тыс. кв. метров жилья в 2014 году. Нынешний рекорд связан с индивидуальным жилищным строительством. Многоквартирных жилых домов введено в регионе на 100 тыс. кв. метров, это не очень много. Даже в 2012 году строили 216 тыс. кв. метров… А вот в индивидуальном жилищном строительстве – ренессанс, 281 тыс. кв. метров построено.
Данные министра строительства Забайкалья Вадима Решетника не так уж отличались от итогов, приведённых Андреем Козловым. Решетник рассказал о том, что в 2023 году в Забайкалье был рекордный со времён Союза ввод жилья – 329 тыс. кв. метров. В новой истории строительного сектора в 2019–21 годах вводили жилья в 2 раза меньше.
«Мы растём на 16% в год, и это заслуга всего строительного сектора. Темпы в 2024 году надо сохранять. Это большая цифра, но в настоящее время Забайкалье от года к году увеличивает объёмы на 16% и находится посередине между максимальным ростом в Республике Бурятия (32%) и Сахалином (10%), – привёл цифры Вадим Решетник. – Что касается индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то в 2023 году введено порядка 230 тыс. кв. метров жилья – больше, чем в 2022 году. Ввод по МКД (многоквартирным) и ИЖС находится в «золотом сечении» – 30 на 70%. По МКД – 99 тыс. кв. метров, по ИЖС – 230», – сказал Решетник.
Логично, что концентрация нового жилья происходит в краевом центре. В Чите работают ведущие строительные компании региона, действует мастер-план до 2030 года. Объём инвестиций, федеральных и региональных вливаний, по словам сити-менеджера Инны Щегловой, составит более 940 млрд рублей. В городе будут менять объекты инфраструктуры, например, внутриквартальные сети. Началась газификация Читы для улучшения атмосферы. Будет и комплексная застройка территорий, занятых аварийными жилыми домами, с переселением граждан, реставрацией объектов культурного наследия.
А районы?
Забайкальский край – это не только Чита. Минстрой края рассказал, что реализует комплекс мероприятий, который позволяет смещать жилищные акценты из Читы в районы. В 2023 году появились новые строительные площадки в Чаре, Борзе, Чернышевске, Петровске-Забайкальском, Красном Чикое. «И эта тенденция будет продолжена, мы планируем по 2024 году в каждом из этих райцентров увидеть двукратный рост», – уточнил Решетник.
Важно развивать и социальную инфраструктуру, чтобы в жилых кварталах появлялись новые школы и детсады. Например, в посёлке Атамановка Читинского района планируется строительство школы на 520 мест. Ожидается, что дети сядут за её парты 1 сентября 2025 года. «Сейчас начинаются земляные работы, оформляются документы. Строительный сезон стартует в конце февраля – начале марта», – рассказал Александр Ломакин, заместитель гендиректора компании «Атолл».
Говоря о планах на 2024 год, министр озвучил оптимистический сценарий, которого власти придерживаются, даже невзирая на размер ключевой ставки и рост кредитных процентов. По информации Решетника, регион планирует остаться на уровне 330 тыс. кв. метров жилья. Эта цифра взята не с потолка, а подтверждена уже выданными разрешениями на строительство.
Кто хочет поработать?
Самая главная проблема отрасли – нехватка специалистов. Участники круглого стола признали, что сейчас у молодёжи популярнее быть блогером: снимать на камеру кулинарные рецепты и свой отдых, публиковать это в интернете, зарабатывая на популярности.
«Надо повышать привлекательность профессии строителя, как гражданского, так и дорожного, вести агрессивную рекламу этой специальности», – отметил Вадим Решетник.
«Их выучишь, а они уезжают», – добавил Сергей Филонич, гендиректор компании «РУС». – Пытаемся сохранять то, что есть, – брать специалистов прямо с университета. Молодых приходит много, но, набравшись опыта, они убегают на более высокие зарплаты в другие организации и регионы. И этот процесс постоянный».
Такая же ситуация и в строительстве индивидуальных домов. Руководитель компании «Эталонстрой» Игорь Сильчёнок также назвал в числе основных трудностей нехватку рабочих. Большая часть строителей – мигранты. При этом некоторые депутаты на фоне скандалов с приезжими предлагают запретить гостям работать в определённых сферах деятельности, в том числе в строительстве.
«Но если мы мигрантам запретим трудиться на стройках, в Забайкалье темпы ИЖС рухнут на 80–90%, – сообщил Игорь Сильчёнок. – Ведь престиж трудовой профессии на нуле. Люди готовы учиться в вузах, а простых рабочих не хватает. Хотя плотником и каменщиком можно зарабатывать до 100 тыс. рублей в месяц. Предприятия готовы давать рабочие места и помогать с практикой: в 2023-м мы построили порядка 100 домов».
Как добавил эксперт, из всего количества частных домов 50% сдаются индивидуальным образом: люди строят сами или нанимают трудовых мигрантов под честное слово. Это не запрещено, но гарантии качества и ответственность за работу – как повезёт. При этом строительное предприятие платит налоги и 5 лет обслуживает дом по гарантии, работники официально трудоустроены, хоть 80% из них приехали из Средней Азии. Те же, кто получает патент, и вольнонаёмные роняют цену, забирая себе половину заказов. В нынешних сложных финансовых условиях покупатель изо всех сил будет экономить. Да, «вольные» бригады, работающие без контроля, могут строить и качественное жильё. Но бывает и так, что человек берёт в ипотеку 6–9 млн, отдаёт деньги бригаде и… остаётся без дома. Во многом такая ситуация на рынке жилья именно из-за дефицита своих, доморощенных строителей.
Как сказал министр, важно формировать позитивный образ профессии строителя уже на этапе взросления ребёнка, чем и намерены заняться крупные компании. Ходит ребёнок в школу, думает, кем стать, видит, что строителем быть круто, и решает пойти именно в строительную сферу.
«Это та профессия, которая создаёт условия для существования всех остальных. Зарплата – высокая и стабильная. Вот на это надо делать упор, обучая молодёжь», – отметил Вадим Решетник.
Барьеры для домов
Что ж, высокий спрос на строительство индивидуального жилья характерен для Забайкалья. Он был бы гораздо больше, если б не сложности. Как мы знаем, в нашей стране можно получить «дальневосточный гектар» и создать уютное гнёздышко с прекрасным видом на сопки вдали от шумного города… Только вот факты с романтикой пока не очень уживаются.
Представители компании «Эталонстрой» рассказали, что отсутствие дорог и линий электропередачи отбивает охоту брать гектары и строить. Эта компания работает уже 15 лет, возводит дома и коттеджи, по региону – уже тысячи объектов, от разработки проекта, оформления ипотеки до заселения в дом. Да, ИЖС – более доступное, стоимость квадрата – от 50 до 70 тыс. рублей. Покупатель получает участок, дом с гаражом и ограждением, а не городскую квартиру в «муравейнике». На спрос значительно влияет возможность строительства по льготным программам: дальневосточная и сельская ипотеки.
Сегодня «гектаром» воспользовалось 30% клиентов компании, отметила исполнительный директор ООО «Эталонстрой» Татьяна Лыкова. Но если земля находится на территории лесного фонда, то добиться разрешения на строительство очень сложно. Во-первых, процедура оформления «дальневосточного гектара» длительная. Заявление должно рассматриваться до 25 дней, а по факту срок удлиняется до 9 месяцев. Да, можно потерпеть, но собственником станешь лишь тогда, когда построишь дом. А построить можно лишь с помощью кредита. Заявка же на кредит действует недолго…
Второе существенное препятствие связано с отказами в выдаче разрешения на вырубку леса. Разрешение на строительство получено, всё утверждено. Граждане обращаются к властям с заявлением на вырубку, а им приходит отказ.
Ещё одна существенная проблема – электрификация участка. «Дальневосточные гектары» дают в разных районах, не все участки электрифицированы. Россети порой выставляют счёт в 2,4 млн (как это было в микрорайоне Благодатный), чтобы поставить опоры. Люди просто отказались от стройки, поскольку таких денег у них нет.
«Возникают проблемы при подаче коллективной заявки на «гектар». Банк не берёт в залог земельный участок, если есть несовершеннолетний ребёнок, либо граждан просят дать в залог другое жильё. А откуда у семьи другое жильё? У большинства людей финансовых тылов попросту нет, – озвучила ситуацию Татьяна Лыкова. – Малоэтажное строительство, если всё оформляется без проблем и долгих ожиданий, даёт возможность молодым семьям остаться в Забайкалье».
Лес, электричество, банковские заморочки… И это ещё умолчим про дороги, которых тоже зачастую нет. Может, перед тем как нарезать «гектары» на той или иной площадке, нужно подумать, как люди будут там жить?
Крутые ставки
Как подытожил министр строительства Вадим Решетник, принятие решения о покупке жилья – задача нетривиальная. Важно взвесить все нюансы.
«Обращаюсь к крупным застройщикам и призываю вас поставить себя на место потенциального покупателя. Разобраться в спектре ипотек сейчас сложно даже финансово грамотному человеку, – сказал он. – Предлагаю создать независимый центр, именно для Забайкалья, с помощью которого люди, сомневающиеся в столь сложном решении, как покупка квартиры, могли бы понять, что им удобно и по карману».
Интересно понять, что будет со спросом при нынешней кредитно-денежной политике?
Всем известно: чем выше ключевая ставка Центробанка, тем больше процент по вкладам. Но нас волнуют не вклады, а ипотечные кредиты, проценты по которым тоже подросли. Изменения по ипотечным кредитам коснулись и первоначального взноса, его подняли до 30%, ужесточаются условия ипотеки. Гражданам в новой реальности приходится пересматривать свои возможности, чтобы вовремя отдавать взятые в долг средства.
Ещё банки ввели комиссию для застройщиков, если жильё продаётся по льготной ипотеке. Разумеется, этот момент ещё больше подогреет и без того высокие цены на новостройки. Так банкиры пытаются через застройщиков просубсидировать льготную ипотеку. Причина новшеств – низкая доходность льготных ипотек для банков. А в итоге заплатит за всё покупатель… Если захочет. А если нет?
При этом некоторые банки отказались от денежной комиссии от застройщика по всем льготным программам. Они выдают льготные ипотеки, хоть и увеличили первоначальный взнос до 30%.
Уже сейчас, как заметили в завершении участники круглого стола, можно увидеть, как люди будут реагировать на повышение стоимости жилья. Если брать квартиру через «Дом.рф» (государственный оператор льготных ипотек), то она обойдётся в 8 млн рублей; если через один из банков, то 9 млн, потому что комиссия 11%. Думается, люди, у которых есть 8 миллионов, не возьмут жильё за 9 миллионов: такой суммы у них попросту нет…
Виолетта ВДОВЯК, фото Сергея Васильева
* В понедельник 5 февраля Вадим Решетник был снят с должности министра.