Иметь свои садовый домик – это хорошо. Но нередко ситуация может сложиться так, что домик для отдыха становится роскошью, и его необходимо перевести в жилой. В частности, для оформления постоянной прописки или получения социальных льгот, повышения стоимости дома при продаже и так далее.
Не «перевод», а «признание»
Практически в каждом дачном кооперативе есть люди, которые живут там круглый год, и им важно перевести свой садовый дом в жилой и прописаться в нём. А как это сделать, мы узнаем от заместителя руководителя Управления Росреестра по Забайкальскому краю Оксаны Крыловой.
И начнём наш разговор с того, что выясним, что подразумевает понятие «перевод садового дома в жилой»?
«Сразу скажем, что есть 217-й Федеральный закон, который изменил жизнь дачников и огородников с 1 января 2019 года. Закон исключил такие понятия, как «жилое строение», «дачный земельный участок», и ввёл понятие «садового дома». Поясню, что садовый дом – это дом, расположенный на дачном земельном участке для временного проживания граждан, – говорит Оксана Крылова. – Жилой дом, соответственно, для постоянного проживания. И ещё 217-й закон исключил понятие «дачный земельный участок» и ввёл новое – «садовый земельный участок». Закон также разрешил строительство на садовом земельном участке жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек, гаражей. И теперь можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нём, получить прописку».
Однако следует обратить внимание на то, что поправки были приняты и в Градостроительный кодекс. И обратить внимание на выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«При этом почти одновременно были приняты изменения в Градостроительный кодекс, в котором такие понятия, как: индивидуальный жилой дом, жилое строение, жилой дом, объекты индивидуального жилищного строительства, стали равнозначными. И поэтому, говоря о переводе садового дома в жилой, нужно понимать, что же у нас находится на нашем садовом земельном участке. Прежде всего, принимая решение, надо знать, что понятия «перевода» нет, есть понятие «признание». Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН, в котором имеется наименование объекта. Если у вас в выписке указано, что имеется жилое строение, то перевода не требуется.
Документов – минимум
Получается, что сама процедура не требует сложных согласований и оформления большого пакета документов. Проводится на основании заявления, технического плана (на основании декларации об объекте, составленной или заверенной собственником земельного участка), правоустанавливающего документа на участок (это может быть договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти и местного самоуправления, решения суда) и согласия третьих лиц, если объект обременён их правами.
Если говорить о так называемой «дачной амнистии», то в упрощённом порядке могут быть зарегистрированы жилые и садовые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для садоводства, индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности.
Всё по параметрам
Жилые дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства: высота не более 20 метров, не более трёх надземных этажей, а также состоять из комнат и помещений вспомогательного использования.
Оксана Крылова отметила: «Если с 1 января 2019 года уже точно регистрируется право на садовый дом или жилой дом, то до 2019 года была ситуация, когда жилое строение имело назначение «нежилое». В данном случае мы рекомендуем всем гражданам, которые имеют жилое строение с назначением «нежилое», обратиться к своим документам и посмотреть: когда они заполняли декларацию по подготовке технического плана, они писали назначение. И если именно в декларации имеется назначение «жилое», а в сведениях ЕГРН нет, то здесь тоже можно говорить фактически, что это жилой дом. Поэтому в этом случае мы тоже рекомендуем просто прийти в офис многофункционального центра (МФЦ) и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН».
Покупай, но проверяй
А что нужно знать владельцу нового участка или участка, приобретённого «с рук»? Какие проблемы по собственности могут возникнуть у владельцев?
Специалисты советуют получить выписку из ЕГРН на данный объект недвижимости. Внимательно проверьте соответствие документов собственника данным в ЕГРН, адрес и характеристики объекта, имеются ли на нем обременения, аресты или запреты. Если за последнее время в выписке указаны частые переходы прав, то это должно вас насторожить. Также при получении выписки нужно обратить внимание на ограничения и обременения, возникающих в связи с установленными зонами с особыми условиями использования территории (различные охранные зоны, например, водоохранные, санитарно-защитные, зоны подтопления и прочее), так как при дальнейшем использовании земельного участка, возможно, потребуются дополнительные согласования с уполномоченными органами.
Полезен будет совет получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга собственника перед сделкой. Чтобы обезопасить сделку, также можно проверить личность собственника на сайте судебных приставов, проверить, не начато ли в отношении собственника исполнительное производство. Если всё в порядке, то можно приступать к сделке.
«Во исполнение этой возможности были изданы нормативно-правовые документы, которые определяют порядок. Это лёгкий и доступный способ. В орган местного самоуправления подаётся соответствующее заявление, указываются фамилия, имя, отчество, цель, адрес прописки и адрес электронной почты. К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы, либо выписка из реестра. И согласие третьих лиц, если такие имеются. Кроме того, если есть несколько собственников, необходимо, чтобы обратились все собственники. Кроме того, к заявлению должен быть приложен акт осмотра, для его подготовки тоже необходимо обратиться в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления в течение 45 дней принимает решение. Отказать могут в том случае, если какой-то документ не представлен либо вид разрешённого земельного участка не соответствует значению».
Если дом с прошлого века
Узнаем и о том, как быть, когда даче уже много лет (30, 40 и более) и возник вопрос о документах. Есть ли они, где узнать об их наличии, был ли вообще регистрирован дом? И как попроще найти вариант восстановить или сделать такие документы?
«Да, 30, 40 и много лет назад мы покупали просто земельный участок. Поэтому старые дома регистрируются также в общем порядке. Обращаю внимание, что законодатель продлил срок, когда жилой дом можно зарегистрировать и поставить на учёт без уведомления. То есть до 1 марта 2031 года гражданин, который имеет в собственности садовый земельный участок, может обратиться к кадастровому инженеру, подготовить технический план и подать документы на постановку и регистрацию без каких-либо дополнительных документов».