Станут ли цены и кредиты на жильё доступнее?
Покупка квартиры или дома всегда была темой для грустного юмора, потому что для большинства населения страны это приобретение становится серьёзным бременем на годы. Выплачивая ипотеку, народ трудится на нескольких работах и ограничивает себя во всём. В нынешней ситуации, когда повысилась ключевая ставка Центробанка, а за ней подскочили и проценты по ипотекам, покупка жилья стала фактически несбыточной мечтой.
Будет ли ипотека в ближайшие годы доступнее? Затормозится ли рост цен на жильё? Эти и другие вопросы стали темой для очередного «ипотечного» круглого стола в Чите, за которым собрались забайкальские экономисты, общественники и депутаты.
Ой, как дорого
К слову, сейчас средняя стоимость квадратного метра в забайкальской новостройке составляет порядка 150 тысяч рублей. Основа ипотечного рынка – краевой центр, Чита. Стоимость читинской ипотеки находится на втором месте после московской. Но вряд ли этот рейтинг радует забайкальцев. На цену читинских квартир влияют логистика стройматериалов и цена подключения к энергоресурсам.
Чуть отстаёт от ценника новостроек цена на квартиры вторичного рынка: просматривая пожившую хрущёвку на окраине, люди справедливо возмущаются её дороговизной. Но всё взаимосвязано. Продавая свою старую квартиру, наши земляки справедливо заламывают цены, стремясь купить что-то просторнее, новее или вовсе уехать поближе к Москве. Эти три составляющие и подогревают стоимость вторичных квартир… А ещё влияют на ситуацию ставки по кредитам на квартиры.
Алексей Белобородов, глава Забайкальского отделения Центробанка, сообщил о том, что на сегодня на территории Забайкалья государством субсидируются только адресные льготные ипотеки (молодые семьи, участники СВО). Разницу между рыночными процентами и льготными банкам возмещает государство. Действие льготной ипотеки в новостройках под 8% годовых завершилось ещё летом, но по сравнению с другими программами, по мнению Белобородова, её нельзя было назвать адресной. В ней могли участвовать не только люди, которым необходимо было улучшить свои жилищные условия, но и те, кто использовали ипотеку в качестве выгодной инвестиции в жильё, в поддержке эти покупатели не нуждались.
«Как мы видим, цены выросли, а доступность жилья снизилась. А ведь цель льготной ипотеки была другая: сделать квадратные метры доступнее. Сейчас, чтобы купить жильё, гражданину надо брать больше средств в долг, – констатировал Алексей Белобородов. – С 2018 года по льготным программам в Забайкальском крае выдано 10 700 кредитов на сумму порядка 43 млрд рублей, из них 8000 кредитов на сумму чуть больше 33 млрд рублей – дальневосточная ипотека».
Ипотечные кредиты на рыночных условиях сейчас тоже выдаются. Нельзя сказать, что их нет вовсе, но теперь их гораздо меньше. При этом у заёмщиков, согласных на пресловутые 28% годовых, как правило, уже есть достаточный объём сбережений, либо они продают свою нынешнюю квартиру, а на разницу берут ипотеку. Такие заёмщики рассчитывают, что будет снижение ставки и они смогут перекредитоваться, как это было после 2014 года.
«Кредитование по ипотеке не прекратилось, оно растёт более умеренными темпами. В условиях высоких ставок темпы выдачи ипотек замедляются, – добавил Белобородов. – По итогам 9 месяцев 2024 года ипотек в Забайкальском крае выдано на 21,5% меньше по сравнению с 9 месяцами 2023 года. Но если сравнивать с 2022 годом, то объём ипотеки вырос на 40,5%, с 2021 годом – на 24%. Это говорит о том, что в 2023 году люди активно брали ипотеку в преддверии всеобщей отмены льготной ипотеки под 8%».
Кому льготы?
Нет смысла перечислять льготные условия по ипотекам, у каждого коммерческого банка свои особенности и нюансы. Но общие тенденции таковы. С гораздо меньшими процентами могут себе купить жильё по дальневосточной ипотеке молодые семьи (до 36 лет), где есть один ребёнок до 7 лет или несколько детей до 18 лет, или где есть ребёнок-инвалид. А также участники специальной военной операции, беженцы. Средний первоначальный взнос увеличился до 20%.
Дарья Ладью, руководитель ипотечного центра Читинского отдела ПАО «Промсвязьбанк», рассказала о том, что в их кредитной организации доступна дальневосточная ипотека и для учителей, врачей, переселенцев-беженцев, работников оборонно-промышленного комплекса (данный банк работает по зарплатным проектам с военными). В 2025 году прогнозируется включение в льготные условия ещё и работников культуры (причём специалистам не обязательно быть в браке).
Активно берут льготную ипотеку участники СВО. В Забайкалье по выданным ипотечным кредитам участники спецоперации занимают долю в 65%. В Благовещенске большинство – врачи и учителя. На малоэтажное строительство ставка 6% по семейной ипотеке, но дом должен быть уже построен.
Банк поддерживает оборонно-промышленный комплекс, для военных доступна своя семейная военная ипотека. Для её получения надо участвовать в накопительно-ипотечной системе, у заёмщика должен быть один ребёнок до 7 лет или двое до 18 лет, либо ребёнок с инвалидностью.
Тем не менее, несмотря на ставки в 3–6%, сегодняшний тренд таков, что даже для льготников покупка квартиры – дело рисковое. Приходится выбирать варианты дешевле и меньше площадью, прогнозируя экономическую ситуацию на 20–25 лет вперед. Квартиры-то дорогие! Ещё в 2020-м стоимость квадратного метра была не 150 тысяч рублей, а 65–70 тысяч.
Ищем равновесие
По мнению Алексея Белобородова и другого эксперта, забайкальского экономиста Станислава Красноярского, снижение выдачи ипотеки – возвращение к сбалансированному состоянию рынка. Да, нынешняя экономическая ситуация и высокая ключевая ставка как ответ на экономические проблемы, разумеется, повлияли на стоимость ипотечных кредитов, но ипотечный пузырь был раздут господдержкой и раньше.
«Сокращение льготных программ, ужесточение денежно-кредитной политики сформировали во втором полугодии 2024 года устойчивый тренд, – отметил Станислав Красноярский. – Мы возвращаемся к рынку, ранее экономическое равновесие бюджетным стимулом льготной ипотеки было нарушено».
Ещё один момент, влияющий на ипотечные проценты, – инфляция и прогноз по ней. А ипотека – кредит с марафонским сроком, за годы может много чего произойти.
«Дискуссий по инфляции много, кого только из-за неё не ругают, хотя ругать надо всех. По России инфляция 8,9–9,5% в среднем. Что повлияло на инфляцию? Треть фактора – санкции, треть – бюджетные стимулы (госзаказы, льготы), и 1–1,5% – текущий тренд, – объяснил Станислав Красноярский. – Что касается стоимости квадратов, то первичный рынок и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) ушли в рост. Там, где спрос выше, выросли и цены.
Что касается госпрограмм, они остаются драйверами поддержания строительного рынка, доля госпрограмм по России в ипотеке в сентябре составляла 72%. В Забайкалье же 83% всех кредитов – это ипотеки, выдающиеся по госпрограммам. В нашем регионе по рынку жилья превалирует ИЖС, земли много, есть где развернуться».
По прогнозам, к концу 2024 года ипотечный портфель в среднем в стране вырастет от 7 до 12%. После этого ожидается торможение роста цен на жильё. По мнению Красноярского, в будущем рынок стабилизируется, если нас опять не затронет геополитика: «Застройщикам надо понимать, что в горизонте 1,5–2 лет такая тенденция сохранится. Темпы роста строительства снижаются: в 2023 году по сравнению с 2022-м они были 7,9%, а в 2024-м – 3,9%. Государственный стимул ипотеки будет поддерживать только некоторые категории населения».
В 2025 году, по информации Станислава Красноярского, государство будет возмещать банковские ставки на 1,3 трлн рублей, в 2026-м – на 900 млрд и в 27-м – на 729 млрд рублей. Понемногу будем входить в новую точку равновесия.
Как было отмечено экспертами, на кредитные ставки, к числу которых относятся и ипотеки, влияют инфляционные ожидания банков. Да, кредитор принимает во внимание ключевую ставку, но на «длинных» кредитах она не является фундаментальным фактором. Ни один банк не выдаст кредит дешевле, чем инфляция. А если инфляция разгоняется, то всю неопределённость банки заложат в стоимость денег – в ставку по кредиту на квартиру.
«Политика Центробанка, в том числе размер ключевой ставки, направлена на снижение инфляции. Снижение инфляции рассматривается как основа для рыночной ипотеки по доступным ставкам», – обратил внимание Алексей Белобородов.
Что любопытно, по сравнению с 1 октября средняя ставка по ипотекам снизилась с 7,34 до 6,3%. В целом по России такая ставка равна 8,94%. Это говорит о том, что адресная льготная ипотека начинает превалировать в выдаче квартирных кредитов.
А жильё не купить
Подключившись к обсуждению, депутаты Законодательного собрания Забайкалья напомнили о рисках, с которыми могут столкнуться и граждане, и застройщики. Юлия Жирякова поделилась мнением строителей Забайкалья о том, что если доля проданных квартир в доме будет менее 80%, достраивать дом невыгодно, если дальше не продавать квадратные метры. Интересуются Забайкальем и застройщики федерального уровня: не отберут ли они хлеб у наших, местных строителей при снижении спроса на западе страны?
«Может появиться очередная волна обманутых дольщиков. Сейчас реально идёт снижение продаж, их доля по разным видам ипотек снизилась до нуля. Возможно, люди ждут, что цена на жильё начнёт падать, может, хотят подкопить. Но такой риск есть», – отметила она.
Её сомнения отмёл директор читинского офиса ПАО «Промсвязьбанк» Евгений Грешилов. По его мнению, нынешние риски кардинально отличаются от ситуации с обманутыми дольщиками 2008 года. Тогда банки вовсе не кредитовали застройщиков, а застройщики выживали за счёт госзаказов. Сегодня действуют эскроу-счета (спецсчета в банках для расчёта между покупателем и застройщиком), так что обман дольщиков станет проблемой банка, а не дольщика. Впрочем, что делать, если явление приобретёт массовый характер и усложнит жизнь банкам, никто из участников разговора не сказал.
Далее в разговор включился депутат Сергей Новиченко, констатировав, что любую «суету» банки встроят в ставки, а платить будут обычные люди. «Нужны механизмы, защищающие наш рынок, чтобы оградить своих от тех, кто теряет рынок на западе», – сказал он. А проблем у местных строителей много: нехватка материалов местного производства, высокая стоимость их доставки, дорогое подключение к коммунальным ресурсам. В Чите именно это наращивает цену новостроек, а в Москве цену генерирует высокий спрос…
«Главная цель государственной политики – доступность жилья для человека, поэтому любые меры для этого приемлемы. Если сегодня придут те, кто строит дешевле, значит, так и должно быть, – возразил депутат Дмитрий Виноградский, давая понять, что за ипотекой, процентами, рисками банков и застройщиков уже не видно человека и его проблем. – Мы не должны забывать про главное: за всю «дискотеку» платит простой человек. К сожалению, льготная ипотека в некоторой степени сыграла злую шутку, разогнав стоимость квадрата. Мы нашли миллион объяснений для этого. Я думаю, это главная цель – доступное жильё для человека, любые прогнозы должны отвечать на этот вопрос. А спрос как раз и позволяет держаться на плаву всем игрокам строительного рынка».
* * *
На что в итоге рассчитывать простому смертному? Участники круглого стола не ответили, да и не смогли бы. Мораль истории такова: держаться, и если есть лишние средства, вложить их во что-либо ценное. Если у вас хватает средств на квартиру – покупайте квартиру, просчитав риски. Но в конечном итоге всегда будет легче тем, у кого больше денег. Если средства, конечно, не обесценятся.
Виолетта ВДОВЯК,
фото автора