Дачи и загородные дома подчас требуют внимания круглый год – ведь сам процесс начинается не только весной и заканчивается не только осенью. Нужно решать, кроме посадки и уборки, вопросы земельных или имущественных отношений, юридические вопросы, проблемы хозяйственной деятельности и многое другое.
Вопросов много, проблем не меньше
Но все они решаемые. Что делать, если вам необходимо упорядочить земельные отношения, как быть, когда даче уже много лет – 30, 40 и более – и возник вопрос о документах? Есть ли они, где узнать об их наличии, был ли вообще зарегистрирован участок? И как попроще найти вариант восстановить или сделать такие документы? На эти и другие вопросы мы попросили ответить начальника отдела контроля и анализа деятельности краевой Кадастровой палаты Ирину Созинову.
«В первую очередь стоит посоветовать гражданам, которые хотели бы узаконить земельно-имущественные отношения, сделать запрос по адресу участка правообладателю. В случае отсутствия сведений о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо обратиться в органы местного самоуправления – администрации городских и сельских поселений, муниципальных районов. В Чите – в комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» или в Департамент государственного имущества и земельных отношений. Собственнику или наследнику необходимо написать в Росреестр заявление о выдаче копии свидетельства о праве на земельный участок. В случае отсутствия сведений о земельном участке, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, – уточнила Ирина Дондоковна.
Когда пересекаются границы
Ирина Созинова рассказала, что подразумевает понятие «смежный земельный участок», как узнать о пересечении или наложении границ и в чём здесь большая проблема для владельца.
«Чёткого определения понятия «смежный земельный участок» нет. Но существует 11 статья Земельного кодекса о понятии как таковом. По ней земельным участком называется некоторая часть земной поверхности, закреплённая за каким-либо собственником в соответствии с законодательными актами, регулирующими эту сферу. Слово «смежный» говорит о наличии общей границы земельных участков и определяет, что под смежной границей подразумевается общая граница уточняемого земельного участка и других земельных участков, – говорит Ирина Дондоковна. – Что нужно сделать? Заказать выписку на смежные земельные участки, вызвать кадастрового инженера для фактического определения местоположения земельного участка. Если у земельного участка определены координаты и есть точность определения, сравнить координаты в выписке и по факту. Если координат нет, необходимо уточнить местоположение земельного участка, определить его координаты. Обратите внимание: на практике при уточнении местоположения границ участков многие землепользователи сталкиваются с рядом проблем, вытекающих либо из несогласия смежных землепользователей подписать акт согласования, либо из отсутствия сведений о собственниках смежных земельных участков».
На кадастровом учёте
Впервые постановка земельных участков на кадастровый учёт с определением местоположения их границ начала осуществляться с появлением Федерального закона от 02.01.2000 года № 28 «О государственном земельном кадастре». С законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» появилась процедура уточнения границ земельного участка.
«Согласно действующему законодательству, уточнение местоположения границ является правом, а не обязанностью собственника, – дополняет Ирина Дондоковна. – Для определения границ используются любые возможные способы. Так, при уточнении местоположения границ земельных участков может выясниться, что фактическое местоположение границ земельного участка не соответствует сведениям из имеющихся правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, либо границы накладываются на земельный участок смежного землепользователя, что часто становится причиной земельных споров».
По словам Ирины Созиновой, в соответствии с пунктом 10 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Или, при отсутствии такого документа, исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утверждённым в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.
При отсутствии в утверждённом проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Чтобы не нашла коса на камень
Думаю, что обсуждение следующего вопроса касается многих владельцев дач: для чего необходимо уточнять границы земельных участков?
Моя собеседница поясняет: «Уточнение местоположения границ – это комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. Уточнение местоположения границ земельных участков необходимо для фиксации реальных границ на местности и на практике позволяет предотвратить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями. Также позволяет получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства. Главное, способствует уменьшению риска признания возведённых построек самовольными, например, как установленных на недостаточном расстоянии от границы участка».
Способов установления границ земельных участков существует несколько. На сегодняшний день законодатель определяет следующие способы установления границ земельных участков: установление границ на основании сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок; установление границ исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Определяет установление границ в соответствии с утверждённым проектом межевания территории, а также установление границ в соответствии с фактическим землепользованием, то есть границами, существующими на местности 15 и более лет и закреплёнными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения.
При отсутствии приведённых выше документов для определения местоположения границ земельных участков могут использоваться и другие документы: картографические материалы государственного кадастра, генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы.
Будьте бдительны!
Владельцу нового участка или участка, приобретённого «с рук», следует быть не менее внимательным.
Ирина Созинова рекомендует: «Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте, иметь кадастровый номер, выписку из ЕГРН. Обратите внимание – установлены границы или нет. Для этого внимательно изучите категорию, вид разрешённого использования, фактическое местоположение, пересечение земельного участка».