Одна из характерных примет лета – это дачники, которые в массовом порядке уезжают на свои родные шесть соток. Ведь загородный дом – хорошая возможность отдохнуть от пыльного и шумного города. Но если дача досталась вам по наследству или вы не знаете, оформлен дом в собственность или нет, сейчас самое время озадачиться этим вопросом. И здесь речь идёт не только о покупке или продаже недвижимости, это ещё и защита ваших интересов в случае пожара или наводнения.
У нас в гостях заместитель директора филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Забайкальскому краю Виктория Меркушева.
Жизнь без прописки
Как показывает практика, не все дачные домики имеют статус жилых домов и строений для временного или постоянного проживания. Когда действовал 66-й Федеральный закон, который регулировал отношения в садоводческих товариществах, то в нём указывалось, что садово-земельный участок предназначен только для выращивания различного рода культур «с правом возведения жилого строения без регистрации в нём». Поэтому, когда люди строили в садоводческих товариществах капитальные дома и по факту жили в них, они не могли их зарегистрировать и получить прописку.
Но ещё 10–15 лет назад граждане начали массово обращаться в суд, чтобы признать такие здания жилыми, пригодными для постоянного проживания. И только тогда на основании решения суда они вносили данные в свои правоустаналивающие документы, регистрировали право на жилой дом и получали прописку.
Дословно:
С 2017 года вступил в силу 217-й Федеральный закон, который пришёл на смену 66-му ФЗ и также регулировал отношения в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). Там уже чётко указано, что садовый участок – это такой же земельный участок, предназначенный для выращивания различного рода культур, но с правом возведения жилого дома и иных хозяйственных построек. Поэтому здесь всё нужно рассматривать во взаимосвязи – надо знать, где территориально находится ваше СНТ, какой вид разрешённого использования земельного участка. Поэтому, если вы возвели капитальный объект и проживаете в нём постоянно, нужно понимать, сможете ли вы его оформить как жилой дом? И только тогда вы, например, можете его продать как полноценный жилой объект.
Преимуществ масса
У жилого дома с правом прописки появляется масса преимуществ. Только такой объект подойдёт под различного рода государственные программы – материнский капитал, сельскую ипотеку и другие.
По новому закону местная администрация может выдать вам выписку, что на землях сельхозназначения разрешено строительство, и теперь оформить жилой дом можно значительно проще. Есть разработанные правила земледелия в отношении таких застроек, также утверждён градостроительный регламент, в котором прописано, что в местности сельскохозяйственного назначения могут возводиться дачи и жилые дома.
Чтобы оформить строение именно как жилой дом, ваш земельный участок и СНТ должны входить в границы населённого пункта, то есть в графе «категория земель» должно быть указано: «Земли населённых пунктов». И только так вы можете оформить дом как жилой. Но если ваше СНТ расположено на землях сельскохозяйственного назначения и находится за пределами населённого пункта, необходимо посмотреть правила землепользования и застройки. В местной администрации вы можете узнать, может ли участок использоваться для садоводства. Но здесь важно, чтобы на эту территорию были утверждены правила землепользования и застройки. В градостроительном регламенте утверждено, что можно строить, а что нельзя.
Специалист отмечает, что здесь проходит очень тонкая грань: если ваш участок относится к землям сельхозназначения и правила землепользования застройки не утверждены, то оформить свой дом жилым вы не имеете права. Это будет просто садовый дом в статусе нежилого.
Это очень деликатная тема, потому что было много переходных периодов, когда эти объекты изначально ставились на кадастровый учёт как нежилые здания, потом – как жилые здания. Немало случаев, когда люди до сих пор, построив двухэтажный дом, по факту имеют на руках документы, что это нежилое здание…
Не каждая запись – документ
Необходимо знать, что запись в членской книжке никакой правоустанавливающей силы не имеет. По ней нельзя судить, что дом является жилым. Важная роль была и остаётся за главными документами по земле и недвижимости.
Если ваш участок относится к землям сельхозназначения, то оформить дом как жилой вы не имеете права. Только как садовый дом или нежилое здание. Но можно и в этом случае попробовать обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о переводе нежилого дома в статус жилого. При получении документа необходимо внести новые данные в реестр недвижимости и в свои документы. Многие из нас решение своих вопросов зачастую откладывают на потом, забывая о них на годы. Но привести в порядок документы следует по нескольким причинам. Призываю забайкальцев относиться добросовестно к тому имуществу, которое принадлежит вам или ранее принадлежало вашим родителям. В случае чрезвычайных ситуаций – пожаров или наводнения – вы не получите компенсацию. Оформление прав на недвижимость – это, в первую очередь, их защита.
Бой «заброшкам»!
Моя собеседница призывает забайкальцев к собственности относиться добросовестно и в том смысле, что некоторым стоит вспомнить про свои заброшенные дачи. Для дачных кооперативов это настоящее бедствие: сухостои, пожароопасность, сорняки, обрушения и непрошеные гости. Передать бы участок кому-то добросовестному, но нельзя, если в схеме кооператива указано, что он был отведён определённому лицу. Возможно, где-то сохранились свидетельства о праве собственности. Но если нельзя найти ни этих документов, ни этих людей, то уже ничего не поделаешь – стоять земле, заросшей бурьяном.
Если вам не нужен этот участок, подарите его местной администрации, условно говоря, или продайте, передайте по наследству! Если нужно провести межевание такого земельного участка или оформить дом, нужно обратиться к кадастровому инженеру. А если ситуация нестандартная, то письменное заявление можно подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), а также в ППК «Роскадастр». Но первый шаг – это получить в любом многофункциональном центре выписку о вашем строении.
Виктория ВИКТОРОВА,
фото автора и Виктории Меркушевой