Увеличить площадь земельного участка желают многие владельцы. Возможно, кому-то не хватает земли, чтобы построить баню или беседку, а кому-то – чтобы вырастить добрую плантацию овощей.
Сегодня мы расскажем о такой ситуации, с которой сталкиваются многие дачники. Как увеличить площадь сада-огорода и узаконить лишние сотки. Ведь довольно часто помимо основного участка, который был когда-то куплен, достался от родителей или был выделен в дачном кооперативе, используются дополнительные сотки, оказавшиеся свободными.
Маловато будет…
Действительно, в сегодняшнее время шесть соток для огорода, надворных построек, гаража, а у кого-то и бассейна совсем мало, и многие стремятся к тому, чтобы добавить к территории лишние метры.
У многих дачников и у тех, кто проживает за городом постоянно, появляется немало вопросов. Например, предусмотрена ли возможность присоединить к своей земле часть смежной территории, и как на законных основаниях увеличить площадь земельного участка? Второй вопрос: в каких конкретно случаях это возможно? И третий: какую площадь земли можно присоединить?
«Действительно, расширить границы земельного участка можно. Нормы Земельного кодекса РФ позволяют увеличить находящиеся в собственности граждан земельные участки за счёт земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – говорит заместитель руководителя Управления Росреестра по Забайкальскому краю Татьяна Лобан. – Расширить площадь земельного надела можно при следующих условиях: если земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства; границы земельного участка уточнены, то есть в государственном кадастре недвижимости (ГКН) содержатся сведения о его координатах.
Второе: площадь земельного участка не превышает максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки. Третье: пустующая земля, прилегающая к земельному участку, никому не принадлежит.
Размеры присоединяемого участка не должны превышать допустимые, в среднем это шесть соток для земель категории индивидуального жилищного строительства, но для личного подсобного хозяйства или садового некоммерческого товарищества могут устанавливаться отдельные ограничения. Если участок подходит по всем требованиям, то можно собирать документы и подавать заявление».
Таким образом, свободно прибавить себе можно лишь до 10% пустующей площади. Существует множество способов узнать площадь земельного участка – колышками, шагами, рулеткой, дальномером и техномером, но правильно межевание может провести только геодезист с помощью специального оборудования.
Поможет даже дерево
Довольно часто площадь земельного участка по документам и используемая площадь участка разные. Ошибки кадастрового инженера тоже бывают. Иногда сведения вносятся по каталогам координат. Тогда кадастровый инженер должен не только установить границы, но и обосновать отклонения площади. Фактические границы должны существовать не менее 15 лет и быть закреплены природными или искусственными объектами. Важно, чтобы они позволяли точно определить, как проходят границы участка.
«Чтобы увеличить земельный участок путём присоединения пустующей территории, необходимо подготовить схему расположения земельных участков и обратиться в местные органы власти за утверждением этой схемы. Если орган местного самоуправления принял решение об утверждении схемы расположения земельного участка, то с этой схемой обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план на образование земельного участка путём перераспределения земельного участка в частной собственности и земель государственной собственности. Межевой план и заявление о постановке на государственный кадастровый учёт земельного участка можно предоставить в офисе МФЦ или в филиале Роскадастра по Забайкальскому краю», – обращает внимание Татьяна Борисовна.
Без претензий от соседей
Оказывается, есть один нюанс по времени владения земельным участком. Это когда по фактическим границам, то есть заборам, устанавливаются границы. Подтверждается всё наличием картографического материала. Условно говоря, если вы на протяжении длительного времени владеете территорией, заборы установлены и от соседей нет претензий, то при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости ваша площадь уточняется.
Но имеются и другие доступные способы расширения границ земельного участка.
«Есть нюанс. Если собственник знает, что участок располагался в этих границах всегда, с самого предоставления участков более 15 лет, тогда можно исправить реестровую ошибку либо уточнить границы этого участка, доказывая, что границы всегда находились в таком положении. Закон позволяет таким образом увеличить площадь. Поэтому многие варианты возможны, но самый распространённый – это перераспределение земельных участков», – поясняет специалист.
Уточним, что перераспределением называют присоединение смежного надела. Ещё в народе его называют «прирезкой», хотя в законе нет такого понятия. Перераспределение возможно, если присоединяемый участок находится в собственности государства или муниципалитета.
Также есть и другие требования: на участке не должно быть зданий и строений, принадлежащих государству, муниципалитету, физическим и юридическим лицам. Если физически здание есть, но оно не зарегистрировано в Росреестре, то прирезка возможна. Однако стоит выяснить, откуда взялся самострой, сносить постройку без разрешения нельзя. Кроме того, наличие незаконной недвижимости на участке может стать поводом для судебного разбирательства и отказа в перераспределении.
Также на участке не должно быть обременений. Сделка с участком, на который наложено ограничение, не пройдёт в Росреестре. Участок не должен находиться в резерве или быть выставленным на аукционе, а назначение земли должно совпадать с назначением земли исходного участка.
Подведём итог. Первое: если границы земельного участка ещё не уточнены, нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру уточнения границ, выяснить излишек площади. Второе: если смежный соседний участок заброшен и не используется более трёх лет, то можно оформить его в собственность. Но надо помнить, что такие участки изымаются только по решению суда и в дальнейшем реализуются через торги и аукционы. И третье: для расширения границ земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления либо в департамент государственного имущества и земельных отношений.
Виктория АЛЕКСАНДРОВА,
фото автора