Забайкальский покупатель всё больше предпочитает индивидуальное жильё на земле, а не квартиру в каменном муравейнике.
Продав квартиру, к примеру, в Чите, можно приобрести жильё в Подмосковье. Таковы реалии. Стоимость одного квадратного метра сопоставима: 120–150 тыс. рублей. Это повод для гордости? Вовсе нет. Дороговизна жилья вынуждает народ уезжать из региона. В районах края ситуация похожая: если с работой не очень, можно продать квартиру и, заняв денег, купить её в краевом центре. Ещё вариант: если квартиры дорогие, лучше построить домик в пригороде. С огородом и гаражом.
Предложение растёт
Когда же в Забайкалье жильё станет доступнее и дешевле? Этот вопрос обсуждался на круглом столе, посвящённом состоянию рынка недвижимости. На встрече присутствовали руководители строительных компаний региона, власти Забайкальского края, депутаты. Ведущим мероприятия выступил Андрей Козлов, гендиректор ИА «Чита.Ру».
В этом году ожидается рекорд по вводу жилья в Забайкальском крае, если считать с советского времени. Максимум этого показателя регистрировался в 2012–2014 годах: 352 тыс. квадратных метров жилья. При этом в 2014 году большая доля ввода жилья приходилась на многоквартирные дома. Сейчас ситуация резко изменилась: 80% ввода жилья – индивидуальное жилищное строительство. В нынешнем году в регионе уже введено в строй 284 тыс. м2. Прогнозируется по итогу 2023 года 369–370 тыс. м2 жилья.
Что ж, за 9 месяцев 2023 года прирост по вводу жилья – 21%. Увеличение по индивидуальному жилищному строительству – 10%, это немного, но в предыдущие годы данный показатель и так рос весомыми величинами. И если мы строили в начале 2010 годов 70–100 тыс. м2, то сейчас – более 220 тыс.
Игорь Дубровин, руководитель краевого министерства строительства, транспорта и связи, отметил, что в 2021 и 2022 году было введено в строй соответственно 57 тыс. и 58 тыс. м2. По плану 2024 года, согласно выданным разрешениям на строительство, планируется более 100 тыс. м2. Власти края, по его словам, не остаются в стороне, помогают развиваться строительному рынку. Принято изменение в порядок предоставления земельных участков для строительства, изменится схема передачи жилья на нужды региона. Чем большие площади жилья предусматривает проект застройки, тем ниже будет объём квадратных метров, передаваемых в собственность края на соцнужды, на жильё сиротам, к примеру. Если построишь 100 тыс. м2, то вообще не нужно передавать часть жилья в собственность региона. При строительстве более 100 тыс. м2 жилья земельный участок застройщик будет получать бесплатно.
Тем не менее, даже нынешнее увеличение предложения жилья не перекрывает спрос населения. Это как с сапогами на рынке: если на одну пару обуви претендует пять человек, она будет стоить баснословных денег, а если покупатель один, а продать надо пять пар, то, естественно, торговцы постараются снизить ценник, чтобы реализовать хоть одну пару.
«Приведу показательный пример. В Чите на стадии завершения дома остаются непроданными три квартиры, а, например, в Екатеринбурге – полдома. Рынок дефицитный, и цены регулирует застройщик, – так Игорь Дубровин объяснил бешеный ценник читинских квадратов. – В Екатеринбурге есть «индекс кранов» – показатель активного строительства: чем больше башенных кранов, тем больше жилья строится. В Чите тоже такое было в конце нулевых – начале десятых».
Привлечь в районы
Огромное значение для стройки, по мнению руководителя министерства, имеет дальневосточная ипотека, когда кредит семьям выдаётся под 2% годовых. В 2020 году на условиях такой ипотеки выдано 2,5 млрд рублей, в 2021-м – больше 4 млрд, в 2022-м – почти 7 млрд, в 2023-м – уже 9,7 млрд рублей.
В 2023 году стартовала программа «Доступное арендное жильё». Она финансируется из средств «Дом.рф», государственной структуры по поддержке жилищной политики страны. Предполагается строительство квартир для аренды, которая будет доступна льготникам. Так власти надеются стимулировать приезд специалистов в Забайкалье. В целом, в регионе предусмотрено по этой программе построить 827 квартир, из них 199 появится в Забайкальске, где давно ничего не строилось. Ещё 628 квартир возведут в районных центрах для привлечения специалистов.
Также сформирована новая программа расселения из аварийного жилья, признанного таковым после января 2017 года. С 2025 года начинается федеральное финансирование данной инициативы, которая позволит людям улучшить свои жилищные условия и простимулирует развитие строительной отрасли. Помимо прочего, развитие крупных городов и посёлков региона (Читы, Краснокаменска и Забайкальска) будет осуществляться по так называемым мастер-планам развития.
Однако пока застройщикам приходится решать проблемы с технологическим присоединением к коммуникациям тепло-, водо-, электроснабжения и водоотведения. К примеру, с МРСК Сибири, чьё головное предприятие находится в Красноярске, согласования по подключению дома превращаются в длительный и нудный процесс.
Мнения
Сергей Филонич, гендиректор компании «РУС»:
– Самое главное, чтобы те башенные краны, которые показывают индекс активности отрасли, не убирались на склад, а перемещались по городу. Отмечу, что рост строительного производства обозначился у всех компаний. Сегодня застройщики имеют возможность привлечь рабочих и с высоким темпом возводить объекты. К сожалению, мы испытываем дефицит строительных материалов, они обходятся дорого. Керамический завод «Мир» не успевает обеспечить всех кирпичом, и мы могли бы больший объём выполнить, не будь данной проблемы. Пока же компания вынуждена искать поставщиков кирпича где-то на стороне. Силикатный завод несколько лет не работает, когда действовало два завода, такой проблемы не было. Надо подумать, как нам возродить Силикатный.
Ещё проблема – развитие транспортной инфраструктуры для новых микрорайонов. В этом году заканчиваем микрорайон Ёлки, что на СибВО в Чите. До сих пор не построена дорога между Токмакова и Ленинградской.
Ещё одна проблема – засилье деревянного жилья в центре города, которое частично причисляется к памятникам архитектуры, но по своему внешнему виду таковым не является, как, например, по улице Чкалова. Жить в этих домах невозможно и снести их нельзя, тормозится развитие целых уголков города. То или иное здание можно вывести из статуса памятника при невозможности восстановления, например, после пожара. Ещё вариант – перенести эти памятники на одну территорию и создать исторический квартал. Эти объекты однозначно надо убирать. Очень хочется центр Читы освободить от старой застройки.
На данный момент мы возводим дома на улице Ленина, жилой комплекс «Современник», на месте частного сектора. Перед строительством была выкуплена земля и дома у местных жителей, всё прошло по договорённости, без судебных разбирательств. Если были бы суды, это бы тормозило строительство.
Виктория Бессонова, депутат Законодательного собрания Забайкальского края:
– На площадке комитета по экономической политике краевого парламента готовится предложение о повышении возраста участников дальневосточной ипотеки (молодых семей) с 35 до 40 лет. С данной инициативой депутаты обратятся в Государственную Думу. Сегодня люди позже вступают в брак и позже рожают детей: лишь к 40 годам у семей наступает финансовая стабильность. Также предполагается пересмотреть сумму льготной ипотеки в 6 млн руб., которая не менялась с 2019 года, а цены на жильё, как мы понимаем, выросли. Предлагается увеличить сумму ипотеки с 6 до 8 и даже до 9 млн рублей. Наши коллеги из других дальневосточных регионов поддержали данное предложение. Но есть опасение, что эта мера «перегреет» стоимость квадратного метра.
Галина Козлова, руководитель агентства недвижимости «Азбука жилья», риэлтор:
– В Забайкальском крае было зарегистрировано в 2021 году более 17 тыс. объектов недвижимости, в 2022 году – более 10 тыс. и в 2023 году – уже более 18 тыс. Более 60% сделок заключены с использованием ипотечных кредитов, за наличный расчёт доля сделок составила только 31%. Более актуальным является вторичный рынок жилья, причины – цена квадрата, незнание граждан о субсидированных ставках и отсутствие первоначального взноса. Мы своих клиентов ориентируем на ипотеку с господдержкой. Ключевая ставка Центробанка сейчас 13%, а базовая ставка по ипотеке на вторичное жильё – около 15%. К сожалению, много клиентов получают отказы по ипотеке из-за кредитной истории, отсутствия первоначального взноса, низкого дохода. Льготные ставки по дальневосточной ипотеке – 2%, по земельной – 5%, по сельской – 3%. В основном клиенты используют дальневосточную ипотеку, которая действует для семей до 35 лет, а ещё для учителей и врачей. Но все эти ставки распространяются лишь на первичное и индивидуальное жильё. Если человек пожелает купить квартиру на вторичном рынке, ставка будет 15%. И хочу сказать уважаемым застройщикам, что на ваши цены ориентируются продавцы вторичной недвижимости, увеличивая стоимость своих квартир. Из-за этого страдают все. Растёт стоимость первичного жилья, следом увеличивается стоимость вторичного.
Сегодня к нам люди приходят оформлять покупку индивидуального жилья, это дешевле. Дом в 120 квадратов можно приобрести за 6 миллионов рублей, причём с гаражом на 2 машины. А что можно приобрести за 6 миллионов рублей в новом многоквартирном доме?
Александр Ломакин, замгендиректора строительной компании «Атолл»:
– На сегодняшний день наше предприятие сдаёт в эксплуатацию микрорайон Хороший. Сложности в том, что рядом находится оживлённая улица Магистральная, через неё не продуман безопасный переход со светофором. Нужна и остановка общественного транспорта. Сейчас жители фактически перебегают эту улицу. За свой счёт мы в микрорайоне строим магазины и футбольный манеж. Нужна будет школа. Компания могла бы её возвести по своему проекту, но средств не хватает. Хотелось бы обратиться к властям за помощью при осуществлении данного проекта. Нужна государственная помощь и по строительству ливневой канализации в этом районе. В общем и целим хотелось бы содействия государства в комплексном развитии территорий.
Виолетта ВДОВЯК,
фото автора