Оказывается, любой из нас может контролировать работу управляющей компании или ресурсоснабжающей организации в отношении своего дома или квартиры. Так что не стоит сидеть сложа руки и, покорившись судьбе, прятаться под тёплое одеяло, чтобы согреться. Также не стоит ходить утиной походкой по тротуарам, чтобы не нырнуть носом прямо в ледяные накаты. Надо бороться и искать, идти и не сдаваться! У нас в гостях – начальник Государственной инспекции Баясхалан ДАШИБАЛОВ.
Ничьих домов не бывает
– Баясхалан Александрович, какое количество управляющих компаний работают в Чите и районах края? Есть ли населённые пункты, улицы и микрорайоны, где управляющие компании отсутствуют?
– В Чите у нас действует 161 управляющая компания. Проблема, когда управляющей компании у дома нет, чаще актуальна для районов Забайкалья, там есть такие дома, куда компании не заходят. Больше всего это касается ветхого и аварийного жилого фонда. Мы все понимаем, что управляющие компании – это частный бизнес, им интересна выгода, поэтому в старые дома, о которых мы сейчас говорим, никто не хочет заходить.
По жилищному законодательству, собственники многоквартирных домов должны выбрать один из способов управления. Это может быть непосредственное управление домом, где собственники сами принимают те или иные решения по содержанию общего имущества, заключают договоры подряда на выполнение тех или иных работ. Второй способ – это когда у дома есть управляющая компания. Третий – возможность создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).
– Как узнать, какая компания обслуживает ваш дом?
– Получив квитанцию с начислениями, мы видим, есть УК или нет. Если нет УК, это обязаны сделать органы местного самоуправления. Они должны провести открытый конкурс по выбору управляющей компании. Но, как я уже говорил, в ветхие и аварийные дома хозяина найти сложно.
Если домом управляла муниципальная компания, и она обанкротилась, то муниципалитет может предложить собственникам выбрать вариант непосредственного управления домом. Плюсы такого решения заключаются в том, что на эту обслуживающую, подчёркиваю, не управляющую компанию, не назначается оплата общедомовых расходов на электроэнергию (ОДН). Мы знаем, что в ветхих домах нашего края бывает несанкционированное подключение к сетям и безучётное потребление электроэнергии. Эти потери в сетях и связанные с ними большие расходы, когда есть управляющая компания, ложатся на неё, и их надо оплачивать.
Поэтому, когда обслуживающая компания уходит от ОДН – это один из способов решения вопроса, чтобы кто-то был закреплён за домом, был бы обязан его обслуживать, и можно было бы с него за это спросить.
Ещё один очень актуальный момент. Выходя на проверку в рамках лицензионного контроля, наша инспекция назначает штрафы, которые начинаются от 150 тысяч рублей. Для районов это неподъёмные суммы, и были случаи, когда после нашей проверки из домов уходили управляющие компании. Поэтому в Чите многие дома перешли в непосредственное управление и заключили договоры на обслуживание. Таким образом, в краевом центре этот вопрос решается.
Для проверки нужно основание!
– Как часто Государственная инспекция Забайкальского края проверяет управляющие компании? Или это делается только после жалоб жильцов?
– У нас нет графика проверок, а только федеральный закон №59 о порядке рассмотрения обращений граждан и федеральный закон №248 о порядке проведения проверок. На основании этих документов мы организуем проверки, и основаниями для них, да, служат обращения граждан по поводу содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг.
Однако отмечу, что в этом году вступило в силу постановление Правительства №336 об ограничении в проведении проверок, если нет угрозы причинения вреда здоровью, жизни и охраняемым законом ценностям, поэтому инициировать проверки даже при нашем желании не так-то просто. Но это ограничение действует до 31 декабря 2022 года.
– Что делать, если в квартире холодно, бежит из крана ржавая вода, газ отсутствует сутки или двое?
– Вопрос актуальный. Особенно по части отопления, водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения и газификации. В прошлом году изменилось законодательство в части того, кто и как обязан реагировать на сигналы собственников о нарушении качества предоставляемых коммунальных услуг. Утверждён порядок. Вы как потребитель теперь имеете право обратиться к исполнителю – той организации, которая вам предъявляет счета. Можно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя коммунальных услуг. Она обязана, согласовав время с собственником, в течение двух (!) часов провести проверку того, как предоставляется услуга. В ходе этой проверки исполнитель также приглашает управляющую компанию, замеряет температуру в квартире и т.д. Нормативные требования – это 20° в рядовых квартирных помещениях и 22° – в угловых.
Замеры делаются не только в квартире, но и на границе балансовой ответственности, то есть на границе стены дома. Если в квартире потребителя холодно, а на границе параметры находятся в соответствии с температурным графиком, то исполнитель обязан сделать перерасчёт; он предъявляется управляющей компании, потому что нарушения произошли во внутридомовых сетях. В случае если температурный график на границе стены дома не соответствует норме, то, естественно, исполнитель за счёт своих средств обязан сделать перерасчёт.
«Ужать» время
– Для проверки обычно требуется много времени… Можно ли его каким-то образом сократить?
– При нарушении температурного режима (отопления) предлагаю обратиться к исполнителю коммунальных услуг, чтобы он провёл свою проверку в рамках работы аварийно-диспетчерской службы.
Если после поступления заявки исполнителю ситуация не изменилась, надо обратиться в Государственную инспекцию для проведения контрольно-надзорных мероприятий. Для обращения к нам необходимы сведения, что вы обращались в аварийно-диспетчерскую службу. Напомню телефон службы ТГК-14: 8(3022) 38-44-65. Ещё раз подчеркну! Если вы первоначально обратились к исполнителю, и он провёл проверку, но всё осталось по-прежнему, тогда со всеми документами обращайтесь в Государственную инспекцию.
Это оптимальный вариант реагирования при нарушении качества коммунальных услуг. Самый короткий путь!
А так, конечно… Допустим, гражданин обратился в прокуратуру, они отправят заявление в уполномоченный орган, то есть нам. Уже потеряется день-два. Мы обязаны назначить вам проверку, но на её назначение действуют ограничительные мероприятия, о которых я говорил вначале. Да и сама проверка может затянуться на неделю или две: мы должны уведомить ресурсоснабжающую организацию, управляющую компанию, направив им запросы-пояснения. Все документы, оформляемые в процессе проверки, начиная с распоряжений, подлежат внесению в различные базы. Бывают случаи, что инспектору приходится вносить эти данные полдня, поскольку «висит» система.
А вот когда мы идём по варианту, который предложил я, то сроки сокращаются до двух часов.
Зеркальная дорожка
– А что делается в отношении своевременной уборки УК снега и наледи?
– Такая проблема есть, и здесь вопрос в том, кому принадлежит земля? Чья земля, тот и отвечает. Например, по Чите каждое обращение надо рассматривать индивидуально. Придомовая территория включена в состав общего имущества – вопросы к управляющей компании. Но если наледи находятся за пределами общедомовой территории, то – к муниципалитету.
ОДН
– На общедомовые нужды мы ежемесячно отдаём немалые деньги. С многоквартирного дома, если посчитать, получается миллиона три-четыре в год. Но почему-то не видно волшебных ремонтов и уборок…
– Ответ на этот вопрос перекликается с тем, что входит в состав общего имущества. В Государственной инспекции я работаю шестой год и скажу, что жалобы на необоснованное выставление платы за содержание общедомового имущества содержат 0,9% из 5000 обращений, которые поступают к нам.
Был, например, запрос касательно того, каким образом управляющая компания сделала перерасчёт и каким образом осуществляет траты. Но это не входит в наши полномочия. Зато входит в обязанности управляющих компаний. И они каждый год в январе должны размещать на портале «ГИС ЖКХ» отчёт о том, куда и сколько потратили. Очень удобный портал, там можно посмотреть информацию по оснащению дома общедомовыми приборами учёта (ОДПУ), посмотреть начисления, подать жалобу и обратиться непосредственно в УК.
Закулисье…
– Но если мы ещё можем заметить, что обвалился фасад дома, нет ремонта в подъезде, сломаны окна или дверь, то состояние дымохода и вентиляции для жильцов, по сути, неведомо. А ведь это опасно, если вдруг в какой-то квартире неисправен газ, например.
– Действительно, я бы тоже акцентировал внимание на работу вентиляции в домах, где есть централизованная система газоснабжения. В других домах нарушение вентиляции – тоже нарушение, но там вопрос больше связан с комфортом проживания, микроклиматом и так далее. А в газифицированных домах система вентиляции выводит продукты горения газа. Законодательством предусмотрено правило, что управляющая компания обязана проводить осмотр вентиляционной системы многоквартирного дома до отопительного периода, после него и по заявкам граждан. Если такие проверки не проводятся, это тоже повод обратиться в жилищную инспекцию.
Аварийные службы – отдельная тема
– Скажите, а как должны работать аварийные службы? До них порой сложно дозвониться: то занято, то никто не берёт трубку, то бросают её.
– И такая проблема есть… Аварийно-диспетчерская служба обязана быть у каждой управляющей компании. На неё законодательно возложена обязанность реагировать в аварийных ситуациях. Невыполнение этих работ считается грубым нарушением лицензионных требований, и повторное вступление в силу решения суда за это нарушение является основанием для аннулирования лицензии. Аварийно-диспетчерская служба должна работать, и за её нормальную работу спрашиваем мы, инспекция.
Информация об аварийно-диспетчерской службе, в том числе ресурсоснабжающих организаций и самой управляющей компании, должна быть размещена на информационных щитах в подъезде, в программе «ГИС ЖКХ». Напомню, что регламент работы аварийно-диспетчерской службы отражён в постановлении Правительства РФ №1110, там прописаны обязанности и сроки реагирования. Самые короткие сроки для решения ситуации обозначены интервалом два-три часа.
фото из архива Государственной инспекции Забайкальского края