На что обратить внимание при покупке земли?
Весной ряды садоводов и огородников пополняются новичками особенно активно. Если вы присмотрели домик или земельный участок, обязательно узнайте, не находится ли ваша будущая фазенда в зоне с особыми условиями использования территорий. Подвох в том, что купить такую землю можно, да только пользоваться ею потом нельзя. Или свой участок не продашь, потому что раньше не доглядели. Поэтому надо быть всегда начеку. У нас в гостях начальник отдела правового и кадрового обеспечения филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Забайкальскому краю Ульяна ИВАНОВА.
– Нередки случаи, когда новые или старые земельные участки входят в зоны с особыми условиями использования территории, но не все владельцы об этом знают. Думаю, что в настоящее время эти скрытые нюансы – самый актуальный вопрос на территории Читы и Читинского района, где больше всего сконцентрировано дачных товариществ.
К сожалению, законодательство достаточно разрозненно и неоднозначно, в некоторой части скупо подходит даже к вопросам установления и регулирования правового режима таких зон. Само это понятие дано в статье 1 Градостроительного кодекса. Зоны с особыми условиями использования территории устанавливаются с различными целями. Правовой режим регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законами в области электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов, газораспределительных сетей), железнодорожного транспорта (охранные зоны железных дорог), санитарно-эпидемиологического благополучия населения (санитарно-защитные зоны). А также природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зелёные зоны) и другими.
Есть зоны охраны объектов культурного наследия, придорожные полосы автомобильных дорог и т. д. Полный список видов таких зон приведён в статье 105 Земельного кодекса. Там 28 пунктов!
– Какие зоны с особыми условиями использования территории преобладают в Забайкалье?
– Как я уже сказала, больше всего таких зон на территории Читы и Читинского района: есть зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, там же – приаэродромная территория. Но самые частые – охранные зоны объектов электросетевого хозяйства: линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное оборудование, предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии.
Чтоб не попасть впросак
– На что следует обратить внимание, выбирая участок?
– Земельный участок должен соответствовать своей категории, виду разрешённого использования. На первоначальном этапе необходимо посмотреть документы, которые есть у продавца. В настоящее время правоустанавливающим документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой содержатся все необходимые характеристики земельного участка. Покупателю обязательно нужно обратить внимание на выписку! Она должна быть свежей – месяц её выдачи должен быть хотя бы предыдущий.
В выписке из ЕГРН обратите внимание на такой раздел, как «Расположение земельного участка в особых зонах с особыми условиями использования». Например, при наличии на территории СНТ или просто земельного участка электростолбов, щитков, генераторов сетевая организация обычно вносит в Единый государственный реестр сведения о том, что часть участка или участок полностью попадает в охранную зону. Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства, исходя из требований к границам установления охранных зон.
Необходимо отметить, что земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введён особый режим их использования. Режим, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
– Что запрещено на таких территориях?
– В отношении земельных участков и их частей в границах охранной зоны могут быть установлены запреты или ограничения на строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубку древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услуг железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений; распашку земель, выпас скота, выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод.
В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций, федеральных органов государственной власти, центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова.
Это важно знать, принимая решение о покупке участка.
– Что делать, если он уже в собственности и попадает, скажем, в санитарную зону?
– Санитарная охрана – это водокачка, место, где добывается питьевая вода. Для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.
Территория определяется органом нормативно-правового регулирования, соответственно, это зона, на которой нельзя совершать определённые действия. Например, запрещается нарушение грунта, бурение скважин. Может быть разрешено, но с согласования уполномоченного органа.
Также на территории Забайкальского края часто встречаются случаи установления водоохранных зон. Такими зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии, то есть к границам водного объекта. Там тоже устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это отражено в части 1 статьи 65 Водного кодекса РФ. В границах водоохранных зон, в частности, запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твёрдое покрытие. За нарушение такого запрета физическими лицами предусмотрена административная ответственность.
Быть в курсе
– Получается, для каждой зоны – отдельные правила и регламенты? Очень много посёлков и дачных кооперативов в крае располагаются рядом с железной дорогой, автомагистралью…
– Да, для каждой зоны утверждаются специальные положения, где прописан порядок их установления и изменения, а также предусмотренные ограничения. Более того, для обеспечения нормальной эксплуатации железнодорожного транспорта и санитарной защиты населения размеры охранных зон устанавливаются, исходя из рельефа, природных условий местности, необходимости создания защиты жилой застройки от шумов проходящих поездов, необходимости развития объектов железнодорожного транспорта. Размеры и режимы полосы отвода и санитарно-защитных зон железных дорог устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом РФ. То же касается автомобильных дорог.
– Где можно узнать полную информацию об установленных зонах с особыми условиями использования территорий?
– Она есть в различных источниках. К тому же собственникам объектов недвижимости Росреестр направляет уведомления о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий. Также для получения данных сведений достаточно заказать выписку из ЕГРН.
– Можно ли быть уверенным, что ваш участок, купленный 40 лет назад, не расположен в «особой» зоне?
– На 100% – нет. Потому что решение об установлении такой зоны может быть принято 40 лет назад, а данные внесены только сейчас. К тому же по разным зонам для уточнения требуется разная нормативно-правовая база, в которой указано, что ограничения, установленные для зоны с особыми условиями использования территории распространяются с момента принятия решения об их установлении, а некоторые – с момента внесения сведений в ЕГРН.
Беседовала Виктория ВИКТОРОВА,
фото из архива Ульяны Ивановой и soooevna.ru