Если не хотите судиться, срочно уточняйте границы своей земли!
22 апреля состоялось заседание Общественного совета при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, участники которого обсудили, как «дальневосточный гектар» заходит на обжитые поля и огороды, а люди вынуждены бегать по судам.
А мужики-то не знают
Живёт вот в Смоленке человек. На своём участке живёт. Много лет. Выстроил дом, разбил огород, завёл хозяйство. Свои 15 соток под домом давно зарегистрировал в собственность, а вот поле, где много лет сажал картошку и косил траву для скота, оформить так и не получилось, чиновники несколько раз отказывали. Зато теперь на публичной кадастровой карте это поле оказалось поделено между участками «дальневосточных гектаров». Но ведь видно, что оно огорожено, используется, тут живут люди!
Ещё история. КФХ в Угдане много лет имеет в собственности 62 га земель сельскохозяйственного назначения, использует как положено. И вдруг в одночасье лишается участка, так как в своё время он не был отмежёван (не уточнены границы), хотя стоял на кадастровом учёте, и права на него были зарегистрированы. Что делать? Только идти в суд. И таких историй, к сожалению, уже много.
«Необходимо повысить ответственность органов местного самоуправления при рассмотрении вопросов, связанных с предоставлением гражданам земельных участков по программе «Дальневосточный гектар», то есть не заключать договоры на аренду таких участков, пока не будет произведён земельный контроль органами местного самоуправления, чтобы исключить возможные проблемы, – считает член Общественного совета, бывший директор ООО «Забайкальская землеустроительная компания» Владимир Иванов. – Чиновники не приезжают лично проверять участки, которые раздают под «дальневосточные гектары», а проверка происходит только на уровне документов, хотя дом и огород видно даже на космических снимках!»
Именно по инициативе Владимира Николаевича вопрос был включён в повестку очередного заседания Общественного совета.
Чтоб было больше
Программа «Дальневосточный гектар», по которой можно получить бесплатную землю в регионах Дальнего Востока, была запущена в 2016 году, для освоения выделили более 140 млн га. Изначально в программе участвовали Приморский и Хабаровский края, Еврейская автономная область, Амурская, Магаданская и Сахалинская области, Республика Саха (Якутия), а также Камчатка и Чукотка. В 2019 году список пополнили Бурятия и Забайкалье.
Основное условие получения «гектара» в собственность – его освоение. Изначально земля передаётся на пять лет на основании договора безвозмездного пользования, при этом уже в течение первого года заявителю необходимо определиться с видом использования участка, а через три года – задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду – на 49 лет (это касается лесных участков, их нельзя оформить в собственность). Однако если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, то он автоматически теряет на неё право.
«В целом, требования к «гектарщикам» с каждым годом упрощаются, чтобы привлечь большее число людей, – отмечает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Забайкальскому краю Геннадий Лузянин. – Например, в 2020 году вступил в силу закон, который позволяет досрочно оформить «дальневосточные гектары» в собственность. Такая возможность предоставляется тем, кто взял кредит на строительство индивидуального дома на этом участке. Оформление участка в собственность, в свою очередь, позволит заёмщику передать землю в залог банку при оформлении ипотеки».
Судебная практика
Рассказывает начальник отдела правового обеспечения, по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Управления Росреестра по Забайкальскому краю Анна Давыдова: «Гражданки Щ. и К. обратились в суд с требованиями признать недействительным договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключённый между администрацией Читинского района и гражданкой Ц., и снять данный земельный участок с государственного кадастрового учёта.
Судом установлено, что истец Щ. является собственником земельного участка с кадастровым номером 1. Право собственности возникло на основании свидетельства о праве собственности на землю 1992 года. Истец К. является собственником земельного участка с кадастровым номером 2. Право собственности возникло у него на основании договора дарения 2010 года. Границы земельных участков не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
При проведении кадастровых работ по уточнению границ названных земельных участков установлено, что они пересекаются с земельным участком, образованным по программе «Дальневосточный гектар», с кадастровым номером 3, переданным по договору 2019 года в безвозмездное пользование Ц.
Согласно ч. 7 ст. 9 ФЗ о «Дальневосточном гектаре», договор безвозмездного пользования земельным участком может быть признан судом недействительным в случае, если заключён в отношении земельного участка, предоставленного ранее гражданину или юридическому лицу, и при этом права на землю этих лиц не были выявлены до заключения указанного договора. Срок исковой давности для признания договора безвозмездного пользования земельным участком недействительным по основаниям, предусмотренным настоящей частью, составляет шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о предоставлении гражданину земельного участка в безвозмездное пользование.
Судом удовлетворены требования истцов в полном объёме».
Работа в никуда
«Мы людей прекрасно понимаем и когда участвуем в судебном заседании, никаких возражений не высказываем, – говорит начальник управления градостроительства и земельных отношений администрации Читинского района Артём Чернобук. – Ясно и понятно, что люди там живут, пользуются землёй, у них есть старые документы, просто они в своё время не отмежевали эти участки. Поэтому в 90% случаев удовлетворяются требования тех землепользователей, которые раньше пользовались этими участками».
Федеральный закон о «дальневосточном гектаре» нужно менять. Этого, замечает Артём Борисович, ждут сегодня его исполнители в разных регионах.
«Приходит заявитель оформлять участок, я смотрю, там болото, показываю ему снимок, а он говорит: «Неважно, я отсыплю, лишь бы в Смоленке». Я говорю: «Там тысячу КамАЗов нужно». – «Я отсыплю».
Оформились, в течение первого года определились с видом разрешённого использования, в основном это ИЖС, но дальше, когда уже на место люди выезжают, то понимают, что там жильё невозможно построить, соответственно, начинают отказываться. На сегодняшний день у нас порядка 300 отказов. Получается, работа в никуда. Далее. Человек отказался, а мы не можем запретить подавать заявки на эти земли, второй подаёт, оформляет, смотрит, снова отказывается. И так замкнутый круг».
Ещё есть категория тех, кто дошёл до стадии подписания договора, получил его и затих. При положенных 30 днях на подписание в некоторых случаях уже прошло год-полтора. Аннулировать же договоры нельзя, это законом не предусмотрено. Сейчас, отмечают специалисты, особого наплыва «гектарщиков» нет. Начальный ажиотаж спал. Те, кто хотел освоить землю, уже построили дома, а те, кто взял её для перепродажи, сидят и ждут.
«Чего ждут, непонятно, – говорит Артём Чернобук. – Видимо, думали: быстренько подадим заявочку, возьмём участок и продадим. Даже если он будет в безвозмездном пользовании, всё равно переуступим. Но этого нельзя делать».
Не начинайте стройку!
В Читинском районе особым спросом пользуются земли Атамановки, Засопки, Смоленки, Угдана. Когда программа только стартовала, власти района предложили установить «буфер» – выделять такие участки дальше Домны. Аргументов было несколько. Во-первых, и так непростая экологическая ситуация вокруг Читы осталась бы без особых изменений; во-вторых, прирост населения, который однозначно ждут в связи с программой «Дальневосточный гектар», подпитал бы не самые населённые территории района. Говорят, подобный опыт есть в Улан-Удэ – там вокруг города сделана 20-километровая «буферная зона». Но наша краевая власть эту идею не поддержала. Администрации Читинского района было наказано давать землю везде, что, собственно, уже оборачивается достаточно серьёзными проблемами.
Вот, например, Смоленка. Сейчас в этом селе проживают 9 тысяч человек. Чтобы узаконить «гектарщиков», властям нужно увеличить границы населённого пункта, утвердить генплан и проект планировки территории, обеспечить новые участки инфраструктурой. Нужны миллиарды рублей, которых нет.
С учётом всех дачных кооперативов и «гектарщиков» территория Смоленки захватит 3850 га лесных земель. Уже ясно, что люди набрали земли лесного фонда хаотично, между участками фактически нет места для проездов и проходов. Это касается самых первых месяцев работы программы, и власти уже признали, что они не сразу сориентировались в этом отношении. Теперь для лесных участков необходимо будет сделать опашку – проходов между участками недостаточно, поэтому «гектарщиков» будут призывать к корректировке границ своих участков. Планируется громадная модернизация местной подстанции с переносом её в другое место. А пока…
«Мы не советуем начинать строиться в Смоленке! – говорит Артём Чернобук. – Когда будет проект планировки, ваш дом может оказаться на дороге».
И ещё. Проектировщики, готовя документы, предполагают, что каждый гектар, как минимум, будет разделён на две части. Уже тогда население Смоленки увеличится до 35 тысяч человек. А если не на две, а на три, четыре, пять частей?.. Каждый будет топиться углем, а чем будет дышать Смоленка? Чита?
Спасение утопающих
Короткой строкой ответ на главный вопрос. Готовы ли органы местного самоуправления лично выезжать на место и проверять участки перед оформлением их по программе «Дальневосточный гектар»?
Ответ: нет. Во-первых, им некогда, во-вторых, закон не обязывает их это делать, в-третьих, он даже защищает «гектарщика» от разных проверок первые три года, до декларирования освоения земли. И если в течение первых трёх месяцев реализации программы человек мог прийти со своими старыми документами о собственности в администрацию, и его участок определили бы в «серую зону» (там, где нельзя выдавать), то теперь люди узнают, что территория захвачена «гектарщиком», только тогда, когда начинает работу кадастровый инженер. Остаётся идти в суд и отстаивать свою землю там.
А потому вывод один. Если не хотите внезапно узнать, что ваши сотки захватили, оформите их до конца – проведите межевание и уточните границы участка. Да, недёшево. Да, небыстро. Но зато гарантия, что ваша земля останется вашей.
Кстати
В рамках реализации программы поступило 5495 заявлений о постановке участков на кадастровый учёт. Поставлено 5070 (из них 3915 в границах Читинского района), по 425 заявлениям приняты решения о приостановлении или отказе. Основными причинами являются пересечения границ испрашиваемых участков с границами участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, несоответствие сведений о категории земель. В программе активно участвуют земли Забайкальского, Карымского, Улётовского и Петровск-Забайкальского районов.